Clause de non-garantie des vices cachés : est-elle possible au profit d’une société civile immobilière ?
Publié le :
08/10/2024
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Si l’article 1643 du Code civil prévoit qu’une clause de non-garantie des vices cachés est légale, cette dernière n’est valable qu’entre particuliers, ou entre professionnels du même secteur. En effet, dans le cadre d’une vente entre un particulier et un professionnel, ce dernier est réputé « connaître les vices de la chose » (Cass, commerciale. 19/03/2013, n°11-26.566). Dès lors, une telle clause n’est pas possible.
C’est dans ce contexte que la Cour de cassation a été saisie le 5 septembre dernier. En l’espèce, une société civile immobilière (SCI) a vendu une maison d’habitation à un couple. L’apparition de fissures a conduit les acheteurs à assigner la SCI en garantie des vices cachés.
Si la Cour d'appel a estimé que la SCI, bien qu’il s’agît d’une société vendant des biens immobiliers, n’était pas pour autant un professionnel du bâtiment. La clause d’exclusion de la garantie des vices cachés devait alors jouer.
Toutefois, la Cour de cassation rappelle que le vendeur professionnel est tenu de connaître les vices affectant le bien qu’il vend. Il fallait alors analyser si la SCI, dont l’objet social était « l’acquisition, la gestion et l’exploitation de biens immobiliers », n’avait pas agi en tant que professionnelle de l’immobilier.
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